Escritura ou matrícula do imóvel: essa dúvida costuma surgir quando alguém compra, vende, herda ou tenta regularizar um bem e percebe que possuir um documento não significa, necessariamente, que a situação registral esteja concluída.
Embora escritura e matrícula estejam relacionadas à propriedade imobiliária, elas exercem funções diferentes. Por essa razão, entender essa distinção é importante antes de realizar uma venda, iniciar uma regularização ou considerar que determinado imóvel já está formalmente em nome do comprador.
Escritura e matrícula não são o mesmo documento
A escritura pública registra formalmente determinado negócio jurídico perante o tabelionato. Em uma compra e venda, por exemplo, ela pode formalizar quem vende, quem compra, qual imóvel está sendo negociado, o valor e as condições da operação.
Contudo, a escritura não substitui o registro imobiliário.
Nas transmissões de propriedade entre pessoas vivas, o Código Civil estabelece que a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário.
Portanto, ao comparar escritura ou matrícula do imóvel, é necessário separar duas etapas: uma coisa é formalizar o negócio; outra é registrar a transferência da propriedade.
Afinal, qual documento indica quem é o proprietário?
Na prática, a situação jurídica do imóvel deve ser verificada no Registro de Imóveis.
A matrícula funciona como o histórico registral daquele bem. Nela constam sua identificação, os proprietários registrados e os atos que alteram ou afetam juridicamente o imóvel.
A Lei de Registros Públicos determina que cada imóvel tenha matrícula própria e que nela sejam lançados, em ordem, os registros e averbações relacionados ao bem.
Por isso, para verificar quem aparece formalmente como titular da propriedade, é essencial analisar uma certidão atualizada da matrícula.
Em outras palavras: não é simplesmente a existência física da matrícula que transfere a propriedade. É o registro do título de aquisição na matrícula que produz a transferência imobiliária nos negócios entre vivos.
Essa diferença é especialmente importante porque uma pessoa pode ter uma escritura em seu nome e, ainda assim, descobrir que a aquisição nunca foi registrada.
Escritura ou matrícula do imóvel: o que acontece quando existe escritura sem registro?
Imagine que uma pessoa tenha comprado um imóvel, lavrado a escritura e recebido as chaves. Entretanto, por algum motivo, nunca levou o título ao Registro de Imóveis.
Nesse cenário, existe documentação que demonstra a realização do negócio, porém a transferência da propriedade ainda não foi registrada.
Consequentemente, essa situação pode gerar dificuldades futuras.
Uma venda posterior, por exemplo, pode exigir primeiro a regularização da cadeia registral. Além disso, quando o proprietário constante da matrícula já faleceu, desapareceu, se recusa a colaborar ou existem divergências documentais, o procedimento pode se tornar mais complexo.
Por essa razão, guardar a escritura é importante, mas não basta presumir que todo o procedimento imobiliário terminou com sua lavratura.
E se a matrícula ainda estiver no nome do antigo proprietário?
Esse é um sinal de que a situação documental merece análise.
Primeiro, é necessário verificar qual documento originou a aquisição. Dependendo do caso, pode existir uma escritura pública, compromisso de compra e venda, formal de partilha, carta de adjudicação, decisão judicial ou outro título juridicamente apto a produzir determinado registro.
Depois, é preciso avaliar se esse título pode ser registrado diretamente ou se existe algum obstáculo.
Divergências na identificação das partes, descrição do imóvel, histórico registral ou continuidade das transmissões podem exigir providências anteriores.
Assim, a solução não deve partir apenas da pergunta “tenho escritura?”. O ponto central é identificar qual é o título existente e como o imóvel aparece atualmente no Registro de Imóveis.
Nem toda regularização começa com uma nova escritura
Outro erro comum é imaginar que qualquer problema documental exige simplesmente fazer uma escritura.
Isso nem sempre acontece.
Dependendo da origem da aquisição e da situação registral, o caminho pode envolver o registro de um título já existente, a correção de informações, regularização sucessória, adjudicação compulsória, usucapião ou outro procedimento adequado às circunstâncias do imóvel.
Inclusive, a própria legislação registral admite diferentes títulos e procedimentos capazes de produzir registros imobiliários. Portanto, a escritura pública não representa uma solução universal para toda irregularidade.
Nesse sentido, a análise deve considerar a documentação disponível, a origem da posse ou aquisição e o histórico registrado.
Escritura ou matrícula do imóvel: qual delas deve ser analisada primeiro?
Na maioria das situações, a matrícula atualizada oferece o ponto de partida para compreender como o imóvel está juridicamente registrado.
Depois, os demais documentos ajudam a reconstruir a origem da aquisição e verificar se existe algum ato pendente.
Portanto, quando a dúvida envolve escritura ou matrícula do imóvel, a resposta não é simplesmente escolher um documento e ignorar o outro.
A escritura pode formalizar o negócio jurídico. Já o Registro de Imóveis concentra os atos que definem e publicizam a situação registral do bem. Nas transmissões entre vivos, é o registro do título que efetivamente transfere a propriedade.
Por isso, antes de vender, comprar ou regularizar um imóvel, vale verificar se o documento de aquisição e a matrícula contam a mesma história.
Se a escritura existe, mas a matrícula ainda apresenta outro proprietário ou informações divergentes, a análise conjunta dos documentos pode indicar qual regularização deve ser realizada antes da próxima negociação.
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