Quando aparecem vícios construtivos em condomínio, a forma como o síndico conduz os primeiros meses do problema pode influenciar diretamente a possibilidade de responsabilizar quem executou ou participou da obra.
Nem toda infiltração, fissura ou falha no edifício configura automaticamente responsabilidade da construtora. Antes de tomar qualquer providência, o condomínio precisa compreender a origem do problema e distinguir manutenção de possíveis vícios construtivos em condomínio.
Além disso, o Código Civil atribui ao síndico o dever de representar o condomínio, defender os interesses comuns e diligenciar pela conservação e guarda das áreas comuns.
Por isso, agir de forma precipitada pode ser tão prejudicial quanto não agir.
Nem todos os erros relacionados aos vícios construtivos correspondem a uma proibição literal prevista na legislação. Entretanto, determinadas condutas podem contrariar os deveres de administração do síndico, dificultar a produção de provas, comprometer uma negociação ou até prejudicar uma futura discussão judicial.
A seguir, entenda quais cuidados merecem atenção.
O que caracteriza um vício construtivo em condomínio?
Nem todo problema encontrado no prédio decorre necessariamente de um vício da construção.
Em alguns casos, a origem pode estar na execução da obra. Em outros, pode existir relação com projeto, materiais, impermeabilização, instalações, manutenção posterior, intervenções realizadas por terceiros ou até uma combinação de fatores.
Por esse motivo, o condomínio não deve concluir automaticamente que determinada fissura, infiltração ou falha decorre da responsabilidade da construtora.
Primeiro, precisa identificar tecnicamente o problema, sua causa provável, os locais afetados, os riscos existentes e as medidas necessárias para impedir seu agravamento.
Essa diferenciação também importa juridicamente. Afinal, a responsabilidade, os prazos aplicáveis e a própria estratégia de cobrança podem variar conforme a natureza do defeito e a relação jurídica existente.
1. O síndico não deve ignorar os primeiros sinais do problema
Um dos maiores erros consiste em esperar que o defeito se torne grave para começar a documentá-lo.
Uma pequena infiltração pode se ampliar. Uma fissura pode permanecer estável ou indicar um problema que exige investigação. Uma falha pontual também pode aparecer posteriormente em diversos locais do empreendimento.
Consequentemente, quando o condomínio identifica sinais recorrentes ou relevantes, o síndico deve organizar as informações desde o início.
Isso inclui registrar datas, locais atingidos, fotografias, vídeos, reclamações de moradores, comunicações encaminhadas à construtora, respostas recebidas e intervenções já realizadas.
O objetivo não é criar conflito imediatamente. Pelo contrário: uma documentação organizada permite compreender melhor o problema e tomar decisões com base em fatos.
Além disso, essa cautela se relaciona diretamente ao dever do síndico de diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns.
2. O síndico não deve mandar reparar tudo antes de preservar as provas
Quando surge uma infiltração ou outro problema relevante, a reação natural costuma ser contratar imediatamente alguém para realizar o conserto.
Em situações urgentes, especialmente quando existe risco à segurança ou possibilidade de agravamento do dano, o condomínio evidentemente não deve deixar de adotar providências necessárias para proteger pessoas e patrimônio.
Entretanto, fora dessas situações, realizar alterações substanciais antes de registrar adequadamente o estado da construção pode dificultar a identificação posterior da origem do problema.
Por isso, sempre que as circunstâncias permitirem, o condomínio deve documentar a situação antes da intervenção e avaliar a necessidade de vistoria por profissional tecnicamente habilitado.
Caso uma medida emergencial seja indispensável, vale registrar detalhadamente o estado anterior, o serviço executado, os materiais utilizados, os custos e a razão da urgência.
Assim, o condomínio consegue conciliar duas necessidades: evitar o agravamento do dano e preservar elementos que poderão ser relevantes em uma futura cobrança.
3. O síndico não deve depender apenas da avaliação da própria construtora
Ao receber uma reclamação, a construtora pode enviar sua própria equipe para vistoriar o empreendimento e propor determinados reparos.
Essa providência pode contribuir para uma solução extrajudicial. Porém, o condomínio não precisa tratar a conclusão apresentada pela empresa como uma avaliação técnica definitiva.
Quando os problemas possuem maior extensão, reincidência ou complexidade, uma análise técnica independente pode ajudar o condomínio a identificar a origem das patologias, verificar se a solução proposta efetivamente enfrenta sua causa e estimar a dimensão das intervenções necessárias.
Essa precaução ganha ainda mais importância quando a construtora propõe realizar reparos pontuais em problemas que já se repetiram anteriormente.
Portanto, antes de autorizar uma intervenção definitiva, o síndico precisa compreender o que será reparado, qual causa foi identificada e se o procedimento proposto realmente soluciona o problema.
4. O síndico não deve assinar termos de quitação sem avaliar seus efeitos
Outro ponto de atenção surge quando a construtora aceita realizar determinados reparos, mas condiciona o serviço à assinatura de documentos pelo condomínio.
Termos de acordo, recebimento de obra, encerramento de assistência técnica, declaração de inexistência de pendências ou quitação precisam passar por análise cuidadosa.
Isso ocorre porque uma solução aparentemente simples para um problema específico pode produzir consequências jurídicas mais amplas, dependendo da redação utilizada.
Dessa forma, antes de assinar qualquer documento relacionado aos vícios construtivos em condomínio, o síndico deve verificar exatamente:
- quais problemas o documento abrange;
- quais obrigações a construtora assumirá;
- quais prazos foram estabelecidos;
- como o condomínio comprovará o cumprimento;
- se existem outros defeitos ainda em investigação;
- se o texto contém declaração de quitação ou renúncia;
- e quais poderes o síndico possui para assumir aquele compromisso.
A convenção do condomínio, as deliberações anteriores e a natureza do acordo também precisam entrar nessa análise.
Em outras palavras, resolver um problema não deve significar abrir mão, inadvertidamente, da discussão sobre outros defeitos ainda existentes.
5. O síndico não deve deixar as tratativas apenas no WhatsApp ou em conversas informais
Telefonemas, reuniões e mensagens ajudam na comunicação diária, mas não devem constituir o único histórico do problema.
Quando o condomínio identifica possíveis vícios construtivos, precisa construir uma cronologia clara.
Para isso, pode reunir protocolos de assistência técnica, e-mails, correspondências, notificações, relatórios, atas, fotografias, respostas da construtora e demais documentos relacionados ao caso.
Conforme a situação evolui, uma notificação extrajudicial à construtora ou aos demais responsáveis pode formalizar os defeitos identificados, registrar a posição do condomínio e estabelecer uma prova documental das providências adotadas.
Contudo, o conteúdo da notificação também exige cuidado. Uma comunicação mal formulada pode limitar desnecessariamente o problema a determinados pontos quando a investigação técnica ainda não terminou.
Por essa razão, a estratégia documental precisa acompanhar a evolução técnica do caso.
6. O síndico não pode tratar todos os prazos dos vícios construtivos como se fossem iguais
Uma das dúvidas mais frequentes envolve a chamada “garantia de cinco anos da construtora”.
O artigo 618 do Código Civil estabelece responsabilidade do empreiteiro de materiais e execução, durante cinco anos, pela solidez e segurança de construções consideráveis, em razão dos materiais e do solo. O próprio dispositivo também estabelece regra específica sobre o exercício do direito nele previsto.
Entretanto, isso não significa que toda e qualquer pretensão relacionada a um defeito construtivo desapareça automaticamente cinco anos após a entrega do empreendimento.
Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça reiterou que a pretensão indenizatória decorrente de vícios construtivos pode se sujeitar ao prazo prescricional de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil, observadas as circunstâncias jurídicas do caso.
Além disso, dependendo da relação jurídica, também podem surgir discussões relacionadas ao Código de Defesa do Consumidor. O STJ já reconheceu, em determinados contextos, a possibilidade de tutela consumerista envolvendo condomínio e empresa responsável pelo empreendimento.
Além disso, o síndico não deve presumir que o simples transcurso de cinco anos encerra toda possibilidade de discussão. Como explicamos ao analisar os principais mitos sobre vícios construtivos, garantia, decadência e prescrição exigem avaliação individual.
É justamente por isso que esperar pode trazer consequências relevantes.
7. O síndico não pode realizar qualquer obra de alto valor sem observar a assembleia
Quando o condomínio descobre um problema sério, muitas vezes precisa decidir rapidamente se executará a obra com recursos próprios e depois buscará o ressarcimento.
Nesse momento, o síndico também precisa observar os limites de sua administração.
O Código Civil permite que o síndico realize obras ou reparações necessárias independentemente de autorização. Entretanto, quando uma obra necessária não é urgente e envolve despesa excessiva, a legislação exige autorização da assembleia especialmente convocada. Já nas reparações necessárias e urgentes que envolvam despesa excessiva, o síndico pode determinar sua realização, mas deve comunicar a assembleia e convocá-la imediatamente.
Por isso, o síndico não deve simplesmente contratar uma obra de grande impacto financeiro sem antes analisar:
- se a intervenção realmente é necessária;
- se existe urgência;
- qual será o custo;
- quais aprovações a convenção exige;
- se a assembleia precisa deliberar;
- e se a execução imediata pode prejudicar eventual responsabilização de terceiros.
A gestão técnica, financeira e jurídica precisa caminhar conjuntamente.
8. O síndico não deve assumir sozinho decisões que podem afetar todo o condomínio
O síndico representa ativa e passivamente o condomínio e pratica os atos necessários à defesa dos interesses comuns. O Código Civil também exige que ele comunique imediatamente à assembleia a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
Entretanto, representar o condomínio não significa decidir isoladamente toda questão relacionada aos vícios construtivos.
Dependendo da medida, o síndico precisa verificar a convenção, a extensão dos seus poderes, a necessidade de aprovação assemblear e o impacto da decisão sobre os condôminos.
O próprio STJ reconhece a legitimidade do condomínio, representado pelo síndico, para buscar judicialmente a reparação de vícios construtivos relacionados aos interesses comuns.
No precedente analisado, inclusive, o tribunal registrou a existência de atas assembleares que demonstravam a vontade dos condôminos quanto ao ajuizamento da demanda.
Assim, uma governança documental adequada não burocratiza o problema. Ela fortalece a posição do condomínio.
9. O síndico não deve confundir defeitos das áreas comuns com problemas exclusivamente particulares
Antes de formular uma cobrança, também é necessário mapear onde cada defeito ocorre.
Algumas situações atingem diretamente fachadas, coberturas, garagens, áreas de circulação e outros espaços comuns. Outras aparecem dentro das unidades. Há, ainda, problemas que surgem no interior de apartamentos, mas possuem possível origem em elementos comuns ou em uma mesma falha construtiva.
Essa distinção influencia a definição da estratégia.
O STJ possui precedentes que reconhecem a legitimidade do condomínio para buscar reparação de vícios construtivos nas partes comuns e, em determinadas circunstâncias, também em unidades autônomas quando estão envolvidos interesses comuns dos condôminos.
Ainda assim, isso não significa que qualquer problema individual possa ser automaticamente incluído em uma demanda do condomínio.
Antes de agir, é preciso identificar quais defeitos formam um problema coletivo e quais exigem tratamento individualizado.
10. O síndico não deve negociar sem saber a extensão real dos vícios
Imagine que o condomínio identificou quatro infiltrações e procura a construtora.
A empresa aceita reparar esses quatro pontos.
Poucos meses depois, surgem problemas semelhantes em outros pavimentos e uma avaliação técnica identifica uma possível falha muito mais ampla.
Nesse cenário, a negociação inicial pode ter ocorrido sem que o condomínio conhecesse a verdadeira dimensão do problema.
Por isso, antes de concluir um acordo amplo, o síndico precisa investigar se existem:
- reclamações semelhantes em outras unidades;
- registros anteriores da mesma falha;
- problemas recorrentes;
- intervenções anteriores da construtora;
- defeitos em diferentes blocos ou torres;
- e possíveis causas comuns.
Quanto melhor o diagnóstico, maior será a capacidade do condomínio de negociar de forma consciente.
Quais documentos devem ser analisados quando surgem vícios construtivos em condomínio?
Uma análise jurídica consistente não começa apenas pela fotografia da infiltração.
Dependendo do caso, o condomínio pode precisar reunir e examinar documentos como:
- convenção e regimento interno;
- atas de assembleias;
- documentos de entrega do empreendimento;
- projetos e memoriais disponíveis;
- manuais entregues pela incorporadora ou construtora;
- históricos de manutenção;
- contratos relacionados à obra;
- chamados de assistência técnica;
- e-mails e notificações enviados;
- respostas da construtora;
- relatórios e pareceres técnicos;
- fotografias e vídeos;
- orçamentos e notas fiscais de reparos anteriores;
- relatos e documentos fornecidos pelos condôminos.
Além disso, uma cronologia dos acontecimentos costuma ter grande valor.
Ela permite identificar quando cada defeito apareceu, quando o condomínio tomou conhecimento, quando notificou os responsáveis e quais intervenções ocorreram desde então.
Quais caminhos jurídicos podem existir?
Não existe uma única solução para todos os casos de vícios construtivos em condomínio.
Dependendo dos documentos e das conclusões técnicas, o caminho pode começar com a organização das provas e uma notificação formal aos responsáveis.
Em outros casos, o condomínio pode abrir uma negociação técnica com a construtora, exigir um plano de correção, estabelecer cronograma de execução e acompanhar os serviços.
Se a solução extrajudicial não funcionar, pode ser necessário avaliar medidas judiciais destinadas, conforme o caso, à realização das obras, à reparação dos danos, ao ressarcimento dos prejuízos ou a outras providências compatíveis com a situação concreta.
Contudo, a escolha da medida não deve ocorrer antes do diagnóstico.
Quando o síndico deve procurar um advogado?
Quanto mais cedo o condomínio identificar que o problema ultrapassa uma manutenção cotidiana, mais importante se torna avaliar juridicamente a situação.
A orientação jurídica merece atenção especial quando:
- os defeitos são recorrentes;
- a construtora nega responsabilidade;
- a construtora realiza reparos que não resolvem o problema;
- existe discussão sobre o prazo de garantia;
- o condomínio já gastou valores relevantes com reparos;
- há proposta de acordo ou termo de quitação;
- os vícios atingem diversas unidades;
- existe divergência entre laudos ou avaliações técnicas;
- o condomínio pretende contratar uma obra de alto custo;
- ou existe possibilidade de medida judicial.
O advogado não substitui o profissional técnico responsável por investigar a construção.
Da mesma forma, o engenheiro ou arquiteto não substitui a análise jurídica.
Nos casos mais complexos, a estratégia costuma exigir a integração das duas áreas: a análise técnica identifica o defeito, sua possível origem e os reparos necessários; a análise jurídica organiza responsabilidades, documentos, prazos, notificações e medidas para a proteção dos interesses do condomínio.
Conclusão: diante de vícios construtivos, o síndico precisa agir com método
Os vícios construtivos em condomínio exigem muito mais do que solicitar um orçamento e mandar executar o reparo.
O síndico precisa preservar a segurança do empreendimento, documentar os problemas, organizar a comunicação com a construtora, verificar os limites de sua atuação, respeitar as deliberações necessárias, analisar os prazos e evitar decisões que comprometam a futura defesa dos interesses do condomínio.
Ao mesmo tempo, não deve tratar qualquer defeito como responsabilidade automática da construtora.
A origem do problema precisa de investigação.
Quando o condomínio une documentação, avaliação técnica e estratégia jurídica, consegue tomar decisões com muito mais segurança.
Por outro lado, adiar indefinidamente essa análise pode aumentar os danos, elevar o custo dos reparos, dificultar a reconstrução dos fatos e criar discussões sobre prazos que poderiam ter sido avaliadas anteriormente.
Portanto, diante de vícios construtivos em condomínio, a pergunta não deve ser apenas “quem vai consertar?”.
Antes disso, o síndico precisa saber qual é o problema, qual é sua origem, quais direitos o condomínio possui e qual é a forma mais segura de preservá-los.
Se o seu condomínio identificou infiltrações, fissuras, problemas estruturais ou outros possíveis vícios construtivos, uma análise jurídica dos documentos e do histórico do empreendimento pode ajudar a definir os próximos passos com maior segurança.
Entre em contato com o escritório para solicitar uma análise jurídica do caso e verificar quais medidas podem ser adequadas à realidade do condomínio.
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