Vazamento? Infiltração? Síndico, você já viveu essa situação? Neste conteúdo iremos tratar desse problema que é muito comum, e ocorre com frequência, mesmo em empreendimentos mais novos. Falaremos sobre quais são os tipos de vazamento e de quem é a responsabilidade por eventuais prejuízos decorrentes desses vazamentos e infiltrações.
Infiltração ou Vazamento. Qual a diferença?
O primeiro passo para que possamos resolver esse problema é identificar se estamos tratando de uma infiltração ou de um vazamento.
A infiltração é um excesso de umidade causado pela passagem de água em determinado ponto. Já o vazamento é caracterizado por um buraco ou abertura em estruturas de passagem de água.
Caso você tenha interesse em entender de forma mais técnica a diferença entre Infiltração e Vazamento, sugiro que leia o seguinte conteúdo: Infiltração: formas de prevenir e solucionar este problema
Para seguirmos compreendendo as questões jurídicas do vazamento e da infiltração, é importante que você compreenda a diferença entre rede vertical e rede horizontal, veja:
- Rede vertical (coluna): Conduz água e esgoto entre rua e andares, é uma rede de uso geral do condomínio e a responsabilidade de manutenção é exclusivamente do condomínio;
- Rede horizontal: Liga a rede vertical às unidades autônomas, ela é de uso particular sendo assim a manutenção deve ser do proprietário/possuidor do imóvel.
O que fazer quando ocorrer o vazamento ou infiltração?
Se o vazamento ou infiltração estiverem acessíveis na sua unidade.
Caso você não tenha identificado de onde vem o vazamento ou a infiltração em seu imóvel, é importante buscar ajuda profissional, para que seja identificado o local do problema.
Se você perceber que o vazamento ou a infiltração podem ser resolvidos imediatamente e assim interromper os danos e prejuízos que tal situação está lhe causando, faça! É possível que você seja ressarcido posteriormente pelos gastos feitos, o importante é minimizar seus danos.
Minha orientação é que você documente tudo que está acontecendo e todos os investimentos feitos para a resolução do problema, exemplo:
- Orçamentos;
- Notas fiscais;
- Fotos;
- Vídeos.
Se o vazamento ou infiltração estiverem fora do seu acesso:
Após feita a identificação da origem do vazamento ou infiltração, passa-se a discutir a responsabilidade pelos danos causados.
Se o vazamento ou infiltração se dá na rede vertical (coluna), ou seja, aquela que faz a distribuição de água e esgoto por todos os andares, é obrigação do condomínio pagar o conserto, já que é parte comum da edificação.
O código civil (lei federal) indica como deve ser feito o rateio das despesas dessa obra, veja o artigo 1.336:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; […]
Ou seja, cada condômino deve contribuir de acordo com a sua fração ideal, importante perceber que é possível ser de forma diferente desde que esteja previsto na Convenção de Condomínio.
Já no caso de um vazamento ou infiltração na rede horizontal, aquelas tubulações que alimentam os apartamentos individualmente, é obrigação do proprietário do imóvel fazer o reparo e arcar com os custos dos prejuízos daí advindo.
Na hipótese de o imóvel estar locado, é necessário verificar se o problema advém do desgaste da estrutura ou se foi causado por reforma feita pelo inquilino. O artigo 23, inciso V, da Lei de locações deixa claro que:
“O locatário é obrigado a: V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;”
Importante destacar que em qualquer das hipóteses, seja um vazamento proveniente do apartamento do vizinho ou infiltração causada pela tubulação do condomínio, o que deve prevalecer sempre é o bom senso e uma boa conversa.
Proibir a visita de especialistas no apartamento, que verificarão a origem do problema, não é a atitude correta a se adotar. Fazer com que a questão chegue ao Judiciário, além de ser mais desgastante para todos, ao final, por certo, será bem mais oneroso para aquele que tinha a responsabilidade pelo problema e se recusou a providenciar os devidos reparos.
Na dúvida sobre qualquer uma das situações apresentadas você deve procurar um advogado especializado nas questões imobiliárias e condominiais, somente assim você terá uma orientação adequada para o seu caso.
Ficou com alguma dúvida sobre o assunto? Me envie um e-mail e podemos conversar: karinlobatoadvocacia@gmail.com
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